共有持分の売却方法｜相場・税金・買取業者選び・流れをまとめて解説

「共有持分の不動産を、自分の持分だけ売却したい。でも、他の共有者の同意が必要なのでは……」

こうした不安から、売却できずにいる方もいるのではないでしょうか。結論から言うと、自分の共有持分だけであれば、他の共有者の同意なしに売却できます。ただし、実際に買い手を見つけて手続きを進めるには、いくつか押さえておくべきポイントがあります。

この記事では、共有持分を売却する方法から、相場・費用・税金の考え方、起こりやすいトラブル、状況別の注意点、信頼できる買取業者の選び方、実際の流れまで、要点を整理して解説します。

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共有持分とは？売却に同意が不要な理由

共有持分（きょうゆうもちぶん）とは、一つの土地や建物を複数人で所有している場合に、各共有者が持っている権利の割合のことです。たとえば、兄弟2人で実家を相続し、半分ずつ登記をした場合、それぞれ2分の1ずつが共有持分ということになります。

共有持分は、民法206条により、所有者が自由に使用・収益・処分できる財産と定められています。つまり、自分の持分だけであれば、他の共有者の同意を得ずに売却することが可能です。

ただし、不動産全体を売却する場合や、建物の用途を変えるような大規模な改修を行う場合は、共有者全員の同意が必要です。

なお、2023年4月施行の改正民法により、外壁の塗り替えや間取りを変えない内装リフォームなど、形状や効用が大きく変わらない「軽微な変更」については、全員の同意ではなく持分価格の過半数で決定できるようになりました（民法251条1項・252条1項）。両者の違いは、次のとおりです。

項目	共有不動産全体の売却	共有持分のみの売却
同意の要否	共有者全員の同意が必要	不要（自分の判断だけで可能）
根拠となる法律	処分行為にあたり全員同意が必要（民法251条1項）	民法206条（所有権の自由な処分）
売却の難易度	買い手を見つけやすい	買い手が限られ、難易度が高い

このように、共有持分の売却は法律上単独で行えるものの、通常の不動産売却とは事情が異なります。持分だけを取得しても不動産全体を自由に使えるわけではありません。さらに、第三者が新たに共有者となることから活用の見通しが立ちにくく、共有持分だけを買いたいという人は多くありません。そのため、この課題をどのように解決するかが、次の章で紹介する4つの方法のポイントになります。

共有持分や共有名義の基礎についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。

共有持分を売却する4つの方法

共有持分の売却方法は、次の4つの選択肢に分けられます。

• 他の共有者へ売却する
• 買取業者へ売却する
• 持分を放棄・贈与して手放す
• 共有物分割請求で解決を図る

以下で詳細を解説します。

方法1：他の共有者へ売却する

最も現実的な選択肢は、他の共有者への売却です。持分を買い取った共有者はその分だけ持分割合が増え、不動産を単独名義にまとめることも可能になります。単独名義になれば、不動産全体を自由に活用・売却できるようになる利点があります。

共有者間での買取による単独名義化の進め方は、以下の記事で詳しく解説しています。

方法2：買取業者へ売却する

共有持分を専門的に扱う買取業者であれば、他の共有者との関係に関わらず、自身の持分だけを直接買い取ってくれます。共有者と顔を合わせずに手続きを進められるため、関係がこじれているような場合でも実現しやすいのが特徴です。

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なお、買取業者の選び方や地域ごとの対応については、以下の記事も参考にしてください。

方法3：持分を放棄・贈与して手放す

売却以外に、持分そのものを手放す方法もあります。主な2つの方法は、次のとおりです。

方法	内容
放棄	放棄｜無償で共有関係から抜ける手続き（持分は他の共有者に帰属）
贈与	他の共有者へ無償で持分を譲る手続き

放棄した持分は、民法255条により他の共有者へ自動的に帰属します。ただし、無償で持分を受け取った共有者には、放棄・贈与のいずれの場合も「みなし贈与」として贈与税が課される可能性がある点には注意が必要です（相続税法9条）。

また、放棄そのものは自分ひとりの意思表示で成立しますが、登記手続きは持分を受け取る共有者との共同申請となるため、相手の協力が得られなければ登記名義を移せません。その場合は裁判で手続きを求めることになり、かえって時間と費用がかかることもあります。

現金化できないという点も含め、急いで手放す必要がない場合や、相続対策の一環として検討できる選択肢と考えておくとよいでしょう。詳しい内容は、以下の記事で解説しています。

方法4：共有物分割請求で解決を図る

共有者との話し合いがまとまらない場合の最終手段として、裁判所に「共有物分割請求」を申し立てる方法があります。裁判所の判断によって共有関係を強制的に解消できますが、時間と費用がかかるうえ、望んでいない形（競売など）で決着する可能性があります。他の方法を尽くしてからの選択肢として考えておくとよいでしょう。

分割請求の流れや競売に至るケースについて詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

出典元：公益社団法人 全日本不動産協会

共有持分の売却相場はどれくらい？

共有持分の売却相場は、「誰に売るか」によって大きく異なります。他の共有者に売却する場合と、買取業者に売却する場合とでは、次のように水準が変わります。

売却先	相場の目安
他の共有者	不動産全体の市場価格×持分割合に近い水準
買取業者	不動産全体の市場価格×持分割合×おおむね1/3〜1/2

他の共有者は、持分を買い取ることで不動産全体を自由に活用できるようになるため、市場価格に近い水準での取引が期待できます。

一方、買取業者は、他の共有者との交渉や権利関係の整理に時間とコストがかかるリスクを織り込んで査定するため、価格が下がる傾向にあるのが特徴です。

しかし、第三者で共有持分だけの取得を検討している個人や一般の不動産会社はほとんどいません。そのため、共有者が買い取らない場合は、買取業者への売却が現実的な選択肢になります。相場の算出方法をさらに詳しく知りたい方は、以下の記事で解説していますので、参考にしてください。

共有持分の売却にかかる費用と税金は？

共有持分を売却する際は、契約や登記にかかる諸費用と、利益が出た場合の税金の両方を把握しておく必要があります。それぞれの内容を確認しましょう。

印紙代・登録免許税など諸費用の内訳

共有持分を売却する際は、一般的な不動産売買と同様に諸費用が発生します。主な内訳は、次の通りです。

費用項目	内容・目安
印紙税	売買契約書に貼付する収入印紙。契約金額に応じて変動（1,000円～10,000円程度）
登録免許税	所有権移転登記にかかる税金（固定資産税評価額×持分割合×2%）※令和11年3月31日まで、土地の登録免許税に限り1.5%の軽減措置が適用（出典元：国税庁）
司法書士報酬	登記手続きを依頼する司法書士への報酬（数万円程度）
仲介手数料	不動産会社の仲介で売買する場合に発生する（売却価格が400万円超の場合、上限は売却価格×3%＋60,000円＋税）※買取業者へ直接売却する場合は、原則不要

2024年7月の宅地建物取引業法の報酬規定改正により、売買価格が800万円以下の空家等については、上記の計算式にかかわらず33万円（税込）を上限として仲介手数料を受け取れるようになりました。共有持分は取引額が低くなりやすいため、仲介での売却を検討する場合は、事前に手数料の金額を確認しておくと安心です。

なお、固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課される税金で、保有中は毎年支払う必要があります。年の途中で売却しても納税義務者は変わりませんが、引き渡し日を基準に日割り計算し、買主から精算金を受け取って実質的な負担を調整するのが一般的です。

持分に応じた固定資産税の負担割合については、以下の記事も参考にしてください。

出典元：国税庁

譲渡所得税の仕組みと計算

共有持分を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、譲渡所得税の申告が必要になります。譲渡所得税（所得税＋住民税＋復興特別所得税）の税率は不動産の所有期間によって異なります。一般的には、保有期間が5年を超える場合は約20.315%、5年以下であれば約39.63%が目安です。

注意したいのは、所有期間の数え方です。「売却した日」ではなく「売却した年の1月1日時点」で5年を超えているかどうかで判定するため、実際の保有年数とは最大1年近くずれることがあります。たとえば2021年6月に取得して2026年8月に売却した場合、実際には5年2か月保有していますが、2026年1月1日時点では4年7か月のため短期譲渡所得（39.63%）として扱われます。

なお、相続や贈与で取得した不動産は、被相続人（贈与者）が取得した日を引き継いで所有期間を計算します。親が長く所有していた実家であれば、相続してすぐに売却しても長期譲渡所得となるのが一般的です。

また、税額の点で認識しておくべきこととしては、「市場価格より安く売れたから税金はかからない」とは限らない点です。譲渡所得は「売却価格−取得費−譲渡費用」で計算されるため、取得費が売却価格を下回っていれば、金額の大小にかかわらず利益が発生します。

とくに相続した不動産は、購入時の契約書などが残っておらず取得費が分からないケースが多く見られます。この場合は売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」を用いるため、市場価格より安く売却したつもりでも譲渡所得税が発生する可能性があります。

反対に、計算の結果として損失が出た場合は譲渡所得税がかからず、確定申告も原則として不要です。譲渡損失を給与所得などと相殺できる特例（損益通算・繰越控除）も設けられていますが、マイホームの売却であることや住宅ローン残債があることなど要件が細かく定められており、共有持分のみの売却では適用できないケースがほとんどです。判断に迷う場合は、税理士に確認しておくと安心です。正確な税額の計算方法や申告の要否は、以下の記事で詳しく解説しています。

出典元：国税庁

状況別に見る共有持分売却の注意点

共有持分に至った経緯によって、売却時に注意すべきポイントは変わります。以下で解説しますので、ご自身の状況に近いものを確認してみてください。

相続した共有持分を売却する場合

相続によって共有名義になった不動産は、売却の前に相続登記（相続した不動産の名義を、亡くなった方から相続人へ変更する手続き）を済ませておく必要があります。

不動産を相続で取得したと知った日から3年以内に申請することが義務化されており、相続登記が未了だと、そもそも売却手続きに進めません。相続に伴う共有名義の売却手順は、以下の記事で詳しく解説しています。

出典元：法務局

離婚で共有名義になった不動産を売却する場合

夫婦で購入した自宅が共有名義になっているケースでは、財産分与の話し合いと売却のタイミングを合わせる必要があります。

離婚時によくある解決策の一つが、住み続ける側がもう一方の持分を買い取り、単独名義にまとめる方法です。住宅ローンが残っていると、名義変更に金融機関の承諾が必要になるなど、扱いが複雑になる点にも注意が必要です。

離婚に伴う共有名義不動産の扱いについて詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。
住宅ローンが残っている共有持分を売却する場合

住宅ローンが残っている不動産には、金融機関が担保として抵当権を設定しています。法律上は抵当権が付いたままでも売買自体は成立しますが、買主にとっては将来競売にかけられるリスクを抱えることになるため、実務上はローンを完済して抵当権を抹消したうえで引き渡すのが原則です。

売却代金でローンを完済できない場合は、不足分を自己資金で補うか、金融機関に任意売却を相談することになります。

夫婦でペアローン（夫婦別々に住宅ローンを契約する仕組み）を組んでいる場合は、自分の持分を手放した後も、もう一方の債務やローン残債がどう扱われるかを金融機関に確認しておく必要があります。買取業者の中には、ローン残債がある共有物件の取り扱いに慣れている会社もあるため、早めに相談することをおすすめします。

土地・私道・借地権を売却する場合

私道（個人や複数人が所有する道路）や借地権（他人の土地を借りて使用する権利）が関わる共有持分は、権利関係がより複雑になりがちです。たとえば、自宅の敷地とは別に、近隣住民と共有している私道の持分だけを保有しているようなケースでは、通行や掘削の承諾が必要になる場面もあります。土地の一部だけを共有しているような複雑な権利関係は、専門知識を持つ業者への相談が近道です。

私道が絡む共有持分特有の注意点は、以下の記事で詳しく解説しています。

マンションの持分を売却する場合

マンションの場合、建物の区分所有権と敷地権（建物の敷地を利用する権利）は、原則として分離して処分できないと定められています（区分所有法22条）。そのため「建物の持分だけを売る」「土地の持分だけを残す」といった売り方はできず、戸建てとは異なる視点での確認が必要になります。また、築年数が古い、再建築不可であるなど、一般に「訳あり物件」と呼ばれる物件に該当する共有持分は、一般の不動産会社では取り扱いを断られることも珍しくありません。そうした物件でも、共有持分や訳あり物件の買取実績が豊富な専門業者であれば、対応できる可能性があります。

訳あり物件の売却における注意点をさらに詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

共有持分の売却で起こりやすい3つのトラブル

共有持分の売却は、通常の不動産売買にはない特有のトラブルが起こりやすい取引です。よくあるトラブルの例を3つ紹介しますので、参考にしてください。

トラブル1：価格や意向をめぐる共有者とのトラブル

他の共有者へ売却を持ちかけた際、取引価格に納得してもらえず対立するケースがあります。特に、共有者同士の思い入れの強さが異なる不動産では、「もっと高く買い取ってほしい」「そもそも手放したくない」といった意見の食い違いが起こりやすいものです。また、事前に何も伝えずに売却を進めると、法律上は問題なくても、後々わだかまりが残るケースもあります。専門業者に査定を依頼し、客観的な根拠を示したうえで交渉すると、感情的な対立を避けやすくなります。

トラブル2：連絡が取れない共有者とのトラブル

共有者の中に、行方不明の人や、すでに亡くなっている人がいるケースもあります。連絡先がわからない場合は、住民票や戸籍謄本などをたどって所在を調べる必要もあるでしょう。それでも見つからなければ、家庭裁判所に不在者財産管理人（不在者に代わって財産を管理する人）の選任を申し立てる必要があります。共有者がすでに死亡している場合は、その相続人を特定したうえで交渉相手を確定させなければならず、いずれも個人で対応するのは容易ではありません。

トラブル3：悪質な買取業者によるトラブル

共有持分の取り扱いに不慣れな業者や、悪質な業者に依頼してしまうと、相場とかけ離れた低い金額で売却を求められるリスクがあります。また、業者が他の共有者に対して強引な交渉を行い、持分を売却した後になって、売主と共有者との間にトラブルが持ち込まれる可能性もあります。

悪質な業者の具体的な手口について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

信頼できる買取業者の選び方

共有持分は特殊な不動産取引であるため、業者選びを誤ると、売却額やその後の対応で不利益を被りかねません。ここでは、信頼できる業者を見極めるための3つのポイントを紹介します。

選び方1：実績と専門分野を確認する

まず確認したいのが、共有持分の買取実績です。一般的な不動産会社であっても共有持分特有の権利関係や交渉ノウハウに精通しているとは限りません。ホームページなどで、買取件数や買取事例が公開されているかを確認しましょう。実績が不明であったり、一般的な不動産売買の実績しか掲載されていなかったりする業者は、慎重に検討した方がよいでしょう。

選び方2：口コミや評判をチェックする

業者自身で発信している内容だけでなく、実際に利用した人の口コミや評判もあわせて確認しましょう。第三者の評価が高い業者であれば、対応の丁寧さや誠実さの目安になります。口コミの件数が極端に少なかったり、悪い評価が目立ったりする業者には注意が必要です。

査定を受ける際は、1社だけの査定額を鵜呑みにせず、複数社を比較したうえで、担当者の説明が丁寧で対応が誠実だと感じられる業者を選びましょう。

選び方3：査定根拠が明確に説明してくれるかを確認する

査定額を提示された際は、金額の大小だけでなく、その根拠を確認することも重要です。信頼できる業者は、周辺相場や過去の取引実績をもとに、金額の理由を具体的に説明してくれます。反対に「相場だから」「これくらいが妥当だから」といった曖昧な説明をする業者は、査定額の透明性に欠けるため、注意が必要です。

共有持分を売却する流れ6ステップ

売却する方法や相手が決まったら、あとは実際に手続きを進めるだけです。査定から確定申告まで、一連の流れを把握しておけば、慌ててトラブルに巻き込まれるリスクを防げます。実際に共有持分を売却する際の流れを、6つのステップで紹介します。

ステップ1：査定を依頼して価格を把握する

まずは自分の持分がどれくらいの価格で売れるのか、査定を依頼して把握しましょう。複数の業者に依頼して比較すると、適正価格の判断材料になります。

持分くんは、不動産の「共有持分」に特化した買い取りのプロです。査定は無料ですので、まずはお気軽にご相談ください。

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ステップ2：必要書類を準備する

売却手続きを進めるにあたって、あらかじめ準備しておきたい書類は次の通りです。

書類名	概要
権利証(登記識別情報通知書)	不動産取得時に法務局から交付される書類
身分証明書	運転免許証やマイナンバーカードなど
印鑑証明書	実印での契約に必要
住民票の写し	登記上の住所と現住所が異なる場合に必要
固定資産税評価証明書	登録免許税を計算する際に必要
建築確認済証や土地測量図など	建物の場合、土地の場合で必要な書類

書類が手元にない場合でも、司法書士や買取業者が取得方法を案内してくれるため、過度に心配する必要はありません。

ステップ3：売却先を決めて条件を交渉する

査定結果をもとに、他の共有者へ売却するか、買取業者へ売却するかを決めます。共有者との交渉では、価格だけでなく、決済の時期や引き渡しの条件についてもすり合わせておくと、後の手続きがスムーズです。交渉が難航しそうな場合は、早めに買取業者へ切り替えたほうが、時間もストレスも抑えられることがあります。

ステップ4：売買契約を締結する

売却条件がまとまったら、売買契約書を取り交わします。共有者間の取引であっても、口約束ではなくきちんと契約書を作成し、後のトラブルを防ぎましょう。買取業者との取引であれば、契約書の作成は担当者が主導してくれるため、不動産関係の手続きに不慣れな方も安心して進められます。

ステップ5：決済と持分移転登記を行う

契約内容に従って代金を受け取ったら、持分移転登記を行います。登記手続きが完了すると、売主の持分が買主の名義へと正式に移転し、共有関係から抜け出せます。

ステップ6：確定申告を行う

売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの期間に確定申告を行います。損失が出た場合の申告は原則不要ですが、マイホームの売却など一定の要件を満たす場合には、申告することで税負担を軽減できる特例を利用できることもあります。税額の計算に不安がある場合は、税理士や、税務に強い買取業者へ相談すると安心です。

共有持分の売却に関するよくある質問

ここまで解説してきた内容を踏まえ、共有持分の売却を検討する方からよく寄せられる質問にお答えします。

Q1.共有持分を買い取ってくれる買取業者の目的は何ですか？

買取業者は、共有持分を買い取ったのち、他の共有者と交渉して不動産全体の権利をまとめたり、買い取った持分を専門業者間で流通させたりすることで、収益を得ることを目的としています。

個人では扱いにくい共有持分を、専門知識と交渉力を生かして引き受ける役割を担っています。

Q2.共有持分を勝手に売ることはできますか？

はい、自分の持分に限れば、他の共有者に断りなく売却することは法律上可能です。ただし、事前に知らせずに進めると、後から関係が悪化する可能性があるため、可能な範囲で事前に共有者へ連絡しておくことを推奨します。

Q3.査定だけの依頼はできますか？

はい、査定のみの依頼も可能です。売却するかどうか迷っている段階でも、まずは価格を知ることから始めて問題ありません。査定額を見たうえで、売却するかどうかをじっくり検討するのもよいでしょう。

共有持分の売却は「持分くん」にご相談を

共有持分の売却には複数の方法がありますが、共有者との交渉や書類の準備、税金の計算など、個人で進めるには手間がかかる場面も少なくありません。時間をかけて自力で進めた結果、共有者との関係が悪化してしまっては本末転倒です。

相続・離婚・住宅ローンなど、置かれている状況によって適した選択肢が変わるため、共有持分の売却には専門の知識が必要となります。

持分くんは、共有持分の買取・提携に特化したサービスです。主な強みは次の通りです。

• 他の共有者と直接やり取りせずに、自分の持分だけを売却できる
• 査定から契約まで、スムーズな手続きで進められる
• 相談・査定はすべて無料で、価格を知りたいだけの利用でも問題ない

「共有関係から抜け出したいけれど、何から始めるべきかわからない」という方へ。まずは以下のいずれかの方法でお気軽にご相談ください。

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