共有名義とは？不動産のメリット・デメリットと解消方法
「親から相続した実家が、兄弟の共有名義になっている」「夫婦で買った家を共有名義にしたけれど、このままで問題ないのだろうか」と気になっていないでしょうか。
共有名義とは、1つの不動産を複数人の名義で所有している状態です。住宅ローンや税金の面でメリットがある一方、売却や相続の場面では、1人の判断では何も決められないというデメリットを抱えています。
この記事では、共有名義の意味や共有持分との違い、メリット・デメリット、持分割合の決め方、かかる税金から、共有名義を解消する方法までを順に解説します。
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共有名義とは？共有持分・単独名義などとの違い
共有名義とは、土地や建物、マンションなど1つの不動産を複数人で所有し、全員の名前で登記されている状態です。たとえば、3,000万円の住宅を夫婦で1,500万円ずつ出し合って購入し、2人の名前で登記すれば、その住宅は夫婦の共有名義になります。「共同名義」と呼ばれることもありますが、意味は変わりません。
誰がどれだけの割合で所有しているかは、法務局で取得できる登記事項証明書（登記簿謄本）の「権利部（甲区）」で確認できます。
共有名義と混同されやすい言葉には、「共有持分」「単独名義」「ペアローン・連帯債務」があります。それぞれの違いは次のとおりです。
共有持分との違い
共有名義が「複数人の名前で登記されている状態」を指すのに対し、共有持分は「各共有者が持つ所有権の割合」を指します。同じ不動産を、状態から見るか、割合から見るかの違いと考えるとわかりやすいでしょう。
持分は「1階部分」のような特定の場所ではなく、不動産全体に及ぶ権利の割合を表します。共有者が単独でできること・できないことや、法改正で変わったルールは、以下の記事で詳しく解説しています。
単独名義との違い
単独名義とは、1人の名前だけで不動産が登記されている状態です。所有者が自分の判断だけで売却やリフォームを進められる点が、共有名義との大きな違いといえます。
共有名義では、不動産全体に関わる行為に他の共有者の同意が欠かせず、固定資産税や修繕費も共有者間で精算しなければなりません。単独名義に比べ、管理の手間がかかる所有形態です。
ペアローン・連帯債務との違い
共有名義が「誰が所有者か」を表すのに対し、ペアローンや連帯債務は「誰がローンを返すか」を表す言葉です。ペアローンは夫婦などがそれぞれ別のローンを契約する形態、連帯債務は1本のローンを複数人がともに返済義務を負って借りる形態を指します。
名義とローンは別々に決まるため、ローンは夫のみが組み、頭金を出した妻と共有名義にすることも可能です。ただしこの場合、妻は住宅ローン控除を受けられません。夫婦の共有名義で注意したい点は、以下の記事をご覧ください。
不動産が共有名義になる主な4つのケース
不動産が共有名義になるきっかけの多くは、「共同での購入」と「相続」です。どのような経緯で共有名義になったかによって、将来起こりやすい問題も変わります。
| ケース | よくある経緯 | 起こりやすい問題 |
|---|---|---|
| 夫婦で住宅を購入した | 頭金を出し合う、ペアローンを組む | 離婚や死別の際に家の扱いで揉める |
| 親の不動産を兄弟で相続した | 遺産分割がまとまらず、ひとまず共有にする | 住まない実家の費用負担や売却で対立する |
| 親子で二世帯住宅を購入した | 親が土地を、子が建物の資金を負担する | 親の死後、同居していない兄弟と共有になる |
| 親族や知人と共同出資した | 投資用のアパートや土地を共同で購入する | 家賃収入の分け方や売却の時期で意見が割れる |
なかでも相続による共有名義は、遺産分割協議（相続人全員で遺産の分け方を決める話し合い）がまとまらないまま、法定相続分（民法で定められた相続の割合）で登記されることで生じやすいケースです。
相続で共有名義になった場合の進め方は、以下の記事で解説しています。
共有名義にする4つのメリット
共有名義のメリットは、住宅ローンと税金の面に集中しています。ただし、いずれも適用には条件があるため、自分たちのケースに当てはまるかを確認しておきましょう。
メリット1.住宅ローンの借入額を増やしやすい
ペアローンや収入合算（夫婦などの収入を合わせて審査を受ける方法）を利用すると、1人で借りるよりも借入可能額を増やしやすくなります。希望するエリアや広さの住宅を購入しやすくなる点は、共有名義ならではの利点です。
ただし、借入額が増えれば、その分だけ毎月の返済負担も重くなります。一方の収入が減った場合でも返済を続けられるか、事前に確認しておきましょう。
メリット2.住宅ローン控除を人数分受けられる
住宅ローン控除とは、年末時点の住宅ローン残高に応じて、所得税などから一定額を差し引ける制度です。ペアローンや連帯債務で共有者それぞれがローンを返済していれば、各自が控除を受けられます。
一方、ローンを組んでいない共有者は、共有名義であっても控除の対象になりません。控除を受けるには、初年度に確定申告が必要です（国税庁：住宅借入金等特別控除）。
メリット3.3,000万円控除を人数分受けられる
住まいを売却して利益が出た場合、譲渡所得（売却によって得た利益）から最高3,000万円を差し引ける特例があります。共有名義の不動産では、要件を満たす共有者がそれぞれこの特例を利用できます（国税庁：マイホームを売ったときの特例）。
夫婦2人で適用すれば、最大で6,000万円まで利益を差し引ける計算です。ただし、売却益が大きく出る場合に限ったメリットであり、その家に住んでいない共有者は対象になりません。
出典元：No.3308 共有のマイホームを売ったとき_国税庁
メリット4.相続税の負担を分散できる
共有者が亡くなった場合、相続税の対象になるのは、不動産全体ではなく亡くなった人の持分だけです。1人が全体を所有している場合に比べ、相続財産の額を抑えられます。
もっとも、夫婦間では「配偶者の税額軽減」によって、もともと相続税がかからないケースも多くあります。相続税対策だけを目的に共有名義を選ぶ効果は、限定的と考えておきましょう。
共有名義の6つのデメリット
共有名義のデメリットは、「共有者の状況が変わったときに、1人では何も決められない」という点に集約されます。時間が経つほど解消が難しくなるため、次の6つを押さえておきましょう。
- 売却やリフォームに同意が必要になる
- 相続のたびに共有者が増える
- 離婚後も元配偶者との共有が続く
- 費用負担や使い方で揉めやすい
- 認知症になると売却が進まない
- 持分を差し押さえられることがある
デメリット1.売却やリフォームに同意が必要になる
不動産全体の売却や建て替え、大規模なリフォームには、共有者全員の同意が求められます（民法251条）。賃貸に出す場合も、一定の範囲では持分価格の過半数による同意が必要です。なお、賃貸借の期間や内容によっては、共有者全員の同意が必要になる場合があります。
転勤で住み替えたい、使っていない実家を現金化したいと考えても、他の共有者が反対すれば、不動産を持ち続けるしかなくなります。話し合いがまとまらないまま、空き家として放置されてしまうケースもあります。
デメリット2.相続のたびに共有者が増える
共有者が亡くなると、その持分はさらに複数の相続人に引き継がれます。兄弟で共有していた実家も、相続が重なるたびに甥や姪へと持分が分かれ、面識のない親族と共有になることもあります。
2024年4月からは相続登記が義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請しなければなりません（法務省：相続登記の申請義務化について）。共有者の1人が亡くなった場合の手続きは、以下の記事で解説しています。
デメリット3.離婚後も元配偶者との共有が続く
離婚をしても、登記上の名義が自動的に変わることはありません。手続きをしない限り、元配偶者と家を共有したままの状態が続きます。
共有名義の家は財産分与（離婚時に夫婦の財産を分け合う手続き）の対象になるため、売却するのか、どちらかが住み続けるのかをめぐって対立しやすい資産です。住宅ローンが残っている場合は、返済を誰が担うのかも整理しなければなりません。離婚時の進め方は、以下の記事をご覧ください。
デメリット4.費用負担や使い方で揉めやすい
固定資産税や修繕費の負担、誰が住むのかといった点をめぐって、共有者間の意見は対立しがちです。とくに、一部の共有者だけが住み、ほかの共有者は費用だけを負担している状態は、不公平感を生みやすいといえます。
住んでいない共有者が、住んでいる共有者に家賃相当額を請求するケースもあります。ルールを決めないまま年月が経つと、共有者どうしの関係そのものがこじれてしまいます。
デメリット5.認知症になると売却が進まない
共有者の1人が認知症などで判断能力を失うと、売買契約を結べなくなり、不動産全体の売却も止まってしまいます。
売却を進めるには、家庭裁判所に申し立てて成年後見人（判断能力が不十分な人に代わって財産を管理する人）を選任してもらわなければなりません。選任までに時間がかかるうえ、後見人への報酬も継続的に発生します。共有者が高齢になるほど、現実的なリスクとして考えておく必要があります。
デメリット6.持分を差し押さえられることがある
共有者の1人が借金や税金を滞納すると、その人の持分が差し押さえられ、競売にかけられる可能性があります。落札するのは投資家や買取業者などの第三者であることが多く、見知らぬ相手が新たな共有者として加わります。
新しい共有者から持分の買い取りを持ちかけられたり、共有物分割請求を起こされたりすることもあります。競売の流れや回避策は、以下の記事で解説しています。
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共有名義の持分割合の決め方
ここまで見てきたように、共有名義は共有者どうしの揉めごとにつながりやすい所有形態です。将来のトラブルを防ぐためにも、持分割合は最初に正しく決めておく必要があります。
持分割合は、購入であれば実際の出資額、相続であれば法定相続分または遺産分割協議の内容に応じて決めるのが原則です。
| 共有名義になった経緯 | 持分割合の決め方 |
|---|---|
| 購入 | 各自が負担した金額（頭金・ローン借入額など）の割合 |
| 相続 | 法定相続分、または遺産分割協議で決めた割合 |
| 贈与 | 贈与を受けた持分の割合 |
たとえば、4,000万円の住宅を購入し、夫が3,000万円、妻が1,000万円を負担した場合、持分割合は夫4分の3・妻4分の1です。親から資金援助を受けた場合は、その資金を受け取った人の負担額として持分割合を計算します。なお、親からの資金援助は贈与税の対象になる場合があるため、住宅取得等資金の非課税制度などの適用可否も確認しましょう。
共有名義の不動産にかかる主な税金
共有名義の不動産には、取得・保有・売却の各段階で税金がかかります。原則として、持分割合に応じて共有者それぞれが負担します。
固定資産税は代表者がまとめて納める
固定資産税の納税通知書は共有者ごとには届かず、代表者1名宛てに不動産全体の税額で送付されます。代表者がまとめて納め、ほかの共有者と持分割合に応じて精算するのが一般的です。
注意したいのは、共有者全員が税額の全額について連帯して納める義務（連帯納税義務）を負っている点です（地方税法10条の2）。他の共有者が払わない場合でも、全額を請求される可能性があります。負担割合や払わない共有者への対処法は、以下の記事をご覧ください。
取得時は不動産取得税と登録免許税がかかる
不動産を購入して共有名義にした場合、不動産取得税と登録免許税が、それぞれの持分割合に応じて共有者ごとにかかります。不動産取得税の税率は原則4%（土地と住宅は2027年3月31日までの取得であれば3%）です。
相続で取得した場合、不動産取得税はかかりません。登録免許税の税率も0.4%と、売買に比べて低く抑えられています。後から名義を1人にまとめる場合の費用は、以下の記事で解説しています。
持分割合によっては贈与税がかかる
実際の出資額と登記上の持分割合が異なると、差額分が他の共有者への贈与とみなされ、贈与税の対象になる場合があります。夫婦や親子の間であっても、例外ではありません。
たとえば、夫が4,000万円の住宅の代金を全額負担したのに、持分を2分の1ずつで登記すると、妻は夫から2,000万円の贈与を受けたとみなされます。贈与税は、1年間に受け取った財産の合計が基礎控除額の110万円を超えると課税されるため（国税庁：贈与税がかかる場合）、登記の前に出資額と持分割合が一致しているかを必ず確認しましょう。
売却時は共有者ごとに譲渡所得税を申告する
共有名義の不動産を売却すると、売却代金は持分割合に応じて各共有者に分配されます。利益が出た場合は、その利益に対する譲渡所得税（所得税・住民税）の確定申告も、共有者ごとに行わなければなりません。
代表者がまとめて申告するわけではない点に注意しましょう。前述の3,000万円控除などの特例も、共有者ごとに要件を判定します。売却時の税金の計算方法や確定申告の書き方は、以下の記事で詳しく解説しています。
共有名義を解消する5つの方法
共有名義を解消する方法は、大きく分けて5つあります。他の共有者の同意が得られるかどうかによって選べる方法が変わるため、まずは全体像を確認しておきましょう。
方法1.共有者全員で不動産を売却する
共有者全員の同意が得られれば、不動産全体を通常の市場で売却し、売却代金を持分割合に応じて分けられます。買主が不動産を自由に活用できるため、相場に近い価格で売れやすい方法です。
ただし、共有者のうち1人でも反対すれば実現できません。「思い出のある実家を手放したくない」など、共有者の考えが一致しない場合は、ほかの方法を検討することになります。
方法2.共有者間で持分を売買する
他の共有者の持分を買い取る、または自分の持分を他の共有者に買い取ってもらうことで、共有名義を単独名義にまとめられます。共有者どうしの関係が良好であれば、円満に解決しやすい方法です。
一方で、買い取る側にはまとまった資金が求められ、親族間では価格の折り合いがつかずに話し合いが長引くこともあります。単独名義への変更手続きや費用は、以下の記事をご覧ください。
方法3.共有物分割請求で分割する
話し合いがまとまらない場合は、共有物分割請求訴訟を提起し、裁判所に分割方法を決めてもらう方法があります（民法258条）。裁判所は、次のいずれかの方法で分割を命じます。
- 現物分割：土地を分筆するなど、不動産そのものを物理的に分ける
- 賠償分割（全面的価格賠償）：共有者の1人が不動産を取得し、ほかの共有者に持分相当額を支払う
- 換価分割：不動産を競売にかけ、売却代金を持分に応じて分ける
解決までに1年以上かかることもあり、弁護士費用などの負担も重くなりがちです。詳しい流れや費用は、以下の記事で解説しています。
方法4.自分の持分を放棄する
共有者は、自分の持分を放棄できます。放棄された持分は、他の共有者に持分割合に応じて帰属します（民法255条）。
ただし、名義を移す登記は原則として持分を受け取る共有者と共同で申請するため、他の共有者の協力が欠かせません。放棄を受けた共有者には贈与税がかかる場合があり、放棄する側は対価を一切受け取れない点にも注意が必要です。放棄の手続きや費用は、以下の記事で取り上げています。
方法5.自分の持分を買取業者に売却する
他の共有者の同意が得られない場合でも、共有持分の買取業者に自分の持分だけを売却すれば、共有関係から抜けられます。共有持分は、民法206条により各共有者が自由に処分できる財産と定められているためです。
買取価格は、不動産全体を売却した場合に受け取れる金額より低くなる傾向があります。その一方で、共有者と直接交渉せずに済み、早期に現金化できる点は大きな利点です。売却の流れや相場、買取業者の選び方を知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。
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共有名義とは、1つの不動産を複数人の名義で所有している状態です。住宅ローン控除や3,000万円控除を人数分受けられるといったメリットがある一方、売却や建て替えには共有者全員の同意が必要となり、相続や離婚、認知症などをきっかけに身動きが取れなくなるデメリットもあります。共有状態は相続のたびに複雑になるため、放置せずに早めに解消方法を検討することが大切です。
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