共有名義の不動産売却にかかる税金｜計算方法と確定申告の書き方を解説
「夫婦で共有している家を売ることになったが、税金は誰がいくら払うのだろう」「兄弟で相続した実家を売ったあと、確定申告をどう進めればよいのかわからない」と悩んでいないでしょうか。
結論から言うと、共有名義の不動産を売却した場合の税金は、共有者それぞれが持分割合に応じて計算し、各自で確定申告を行います。所有期間や特例を使えるかどうかも一人ずつ判定されるため、同じ不動産を売っても共有者によって税額が変わることがあります。
この記事では、売却時にかかる税金の種類と計算方法、3,000万円控除などの特例、確定申告と譲渡所得の内訳書のポイント、共有名義ならではの税金のリスクまでを順に解説します。
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共有名義の不動産売却にかかる税金は共有者ごとに計算する
共有名義の不動産を売却した場合、売却によって得た利益（譲渡所得）は持分割合で按分（一定の割合で分けること）され、税金は共有者一人ひとりに課されます。たとえば夫婦で2分の1ずつ共有している家を売った場合、夫と妻がそれぞれ利益の半分について税金を計算し、納めることになります。
単独名義との主な違いは、次のとおりです。
| 項目 | 単独名義 | 共有名義 |
|---|---|---|
| 税金の負担 | 所有者1人がすべて負担 | 共有者ごとに持分割合に応じて負担 |
| 所有期間・特例の判定 | 所有者1人について判定 | 共有者ごとに判定 |
| 確定申告 | 所有者1人が申告 | 共有者それぞれが申告 |
所有期間や3,000万円控除の可否が共有者ごとに判定される点は、とくに見落とされやすいポイントです。各項目の詳細は、次章以降で順に解説します。
共有名義の不動産売却で発生する税金の種類
共有名義の不動産を売却したときにかかる主な税金は、「譲渡所得にかかる所得税・復興特別所得税・住民税」「印紙税」「登録免許税」です。なかでも負担が大きくなりやすいのは、売却益にかかる譲渡所得税です。
| 税金の種類 | 課税対象 | 負担する人 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税・住民税 | 売却によって得た利益 | 共有者それぞれ（持分割合に応じて） |
| 印紙税 | 売買契約書 | 売主（自分が保有する契約書の分） |
| 登録免許税 | 抵当権抹消などの登記 | 売主（抵当権抹消の場合） |
なお、個人がマイホームを売却する場合、建物の売却代金に消費税は原則としてかかりません。また、売却時には税務上は譲渡価額（収入金額）に含めて扱われます。
保有中の固定資産税の負担割合について知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
譲渡所得税・住民税
譲渡所得税とは、不動産を売って得た利益に対して課される所得税のことです。あわせて住民税と復興特別所得税もかかり、一般的にはこれらをまとめて「譲渡所得税」と呼びます。
共有名義の場合は、不動産全体の利益を持分割合で分け、共有者それぞれが自分の取り分について税金を負担します。給与所得などとは合算せずに税額を計算する「分離課税」という仕組みがとられている点も特徴です。
一方、売却価格が購入時の価格などを下回り、利益が出なかった場合には譲渡所得税はかかりません。ただし、相続した不動産などで購入時の価格がわからない場合は、安く売っても利益が出たとみなされやすいため注意が必要です。具体的な計算方法は、次章で解説します。
出典元：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)_国税庁
印紙税
印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼って納める税金で、契約書に記載された金額に応じて税額が決まります。令和9年3月31日までに作成される不動産売買契約書には、次のような軽減税率が適用されます。
| 契約金額 | 税額（軽減後） |
|---|---|
| 500万円超1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 3万円 |
共有者全員が売主となる場合、契約書を何通作成するか、印紙代を誰がどの割合で負担するかを事前に決めておくと、あとからの行き違いを防げます。税額の詳細は、国税庁の不動産売買契約書の印紙税の軽減措置で確認できます。
出典元：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで_国税庁
登録免許税
登録免許税は、登記を申請する際に国へ納める税金です。売却時に売主側が負担するのは、主に住宅ローンの抵当権（金融機関が設定する担保の権利）を抹消する登記の費用で、不動産1個につき1,000円かかります。土地と建物であれば、合計2,000円です。
なお、買主へ名義を移す所有権移転登記の登録免許税は、一般的に買主が負担します。住宅ローンを完済している場合や、もともと抵当権が設定されていない場合は、売主側に登録免許税が発生しないこともあります。
共有名義の譲渡所得税を計算する4つの手順
共有名義の不動産を売却した場合の譲渡所得税は、「売却益を出す→持分割合で分ける→特別控除を引く→税率をかける」という4つの手順で計算できます。
手順1：売却益を計算する
まず、不動産全体の売却益（譲渡所得）を次の式で計算します。
譲渡所得＝譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）
譲渡価額は売却価格、取得費は購入代金や購入時の仲介手数料などの合計から、建物の価値の目減り分（減価償却費）を差し引いた金額です。譲渡費用には、売却時の仲介手数料や印紙税など、売るために直接かかった費用が該当します。
購入時の売買契約書を紛失した場合や、先祖代々の土地で取得費がわからない場合は、売却価格の5%を取得費とする「概算取得費」を使います。取得費が実際より小さく計算されるため、売却価格が低くても利益が大きく出やすい点に注意しましょう。
手順2：持分割合で按分する
次に、手順1で求めた売却益に、各共有者の持分割合をかけて、自分の譲渡所得を算出します。持分割合の基準は、登記簿に記載されている割合です。
注意したいのは、登記簿上の持分割合と、実際に購入資金を出した割合が異なるケースです。売却代金を登記上の持分と違う割合で分けると、多く受け取った側に贈与税がかかる可能性があります。売却代金の分け方については、後述の「税金のリスク」で詳しく解説します。
手順3：特別控除を差し引く
按分した譲渡所得から、要件を満たす特別控除を差し引き、税金の計算の対象となる「課税譲渡所得」を求めます。代表的なのが、マイホームを売却した場合に使える3,000万円控除です。
特別控除を使えるかどうかは、共有者ごとに判定されます。同じ家を売った場合でも、実際にその家に住んでいた共有者は控除を受けられる一方、別の場所に住んでいた共有者は受けられないといった違いが生じます。3,000万円控除をはじめとする特例の詳細は、後ほど解説します。
手順4：所有期間に応じた税率をかける
最後に、課税譲渡所得に税率をかけて税額を求めます。税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって、次のように変わります。
| 区分 | 所有期間 | 税率（所得税・復興特別所得税・住民税の合計） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315% |
所有期間も共有者ごとに判定されるため、持分を取得した時期が異なる共有者は税率が変わる場合があります。たとえば、夫が購入した家の持分を数年後に妻が買い取った場合、夫は長期譲渡所得、妻は短期譲渡所得となるケースも考えられるでしょう。なお、相続で取得した持分は、亡くなった人の所有期間を引き継ぐのが原則です。
共有名義で3,000万円控除を使うときの3つのポイント
マイホーム（居住用財産）を売却した場合に使える「3,000万円の特別控除」は、共有名義でも利用できます。控除の要件は共有者ごとに判定されるため、要件を満たす共有者であれば、それぞれが控除を受けることが可能です。
控除額は共有者1人ごとに最高3,000万円
3,000万円控除は、共有者全員で3,000万円を分け合う制度ではありません。国税庁のタックスアンサーでも、控除額は「共有者1人につき最高3,000万円」とされています。
そのため、夫婦2人がともに要件を満たしていれば、合計で最大6,000万円まで控除できる計算です。単独名義であれば最大3,000万円にとどまるため、売却益が大きいケースでは、共有名義のほうが税負担を抑えられることもあります。
ただし、控除を受けられるのは、あくまで自分の持分に対応する譲渡所得の範囲内です。たとえば譲渡所得が900万円であれば、控除額も900万円が上限となり、使い切れなかった部分をほかの共有者に回すことはできません。
適用要件は共有者ごとに判定される
3,000万円控除を受けるための主な要件は、次のとおりです。
- 自分が住んでいる家屋、または家屋と敷地を売却すること
- 住まなくなった場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 親子や夫婦、生計を一にする親族など「特別の関係がある人」への売却でないこと
- 売却した年の前年・前々年に、この特例などの適用を受けていないこと
- 買換え特例など、ほかの一部の特例を同時に受けていないこと
注意したいのは、売却益が0円になる場合でも、控除を受けるには確定申告が必要な点です。「税金がかからないから申告は不要」と誤解して申告を忘れると、特例が適用されません。要件の詳細は、国税庁のマイホームを売ったときの特例で確認できます。
土地だけの共有者は原則として対象外
建物は夫の単独名義で、土地だけを夫婦で共有しているケースでは、建物を所有していない妻は、原則として3,000万円控除を受けられません。控除の対象は、あくまで「自分が住んでいる家屋」を所有している人だからです。
たとえば土地の持分を2分の1ずつ持つ夫婦が家と土地をまとめて売却した場合、夫は建物と土地の持分について控除を受けられますが、妻の土地持分の売却益には控除が適用されず、税金が発生する場合があります。
ただし、家屋と敷地を同時に売却し、家屋所有者と敷地所有者が親族で生計を一にしており、同居しているなど一定の要件を満たす場合は、敷地所有者にも特例が適用されることがあります。この場合、控除額は家屋所有者と敷地所有者を合わせて最高3,000万円です。
判断が難しいため、売却前に税務署や税理士へ確認しておくと安心です。
共有名義の売却で税金をさらに抑えられる3つの特例
3,000万円控除に加えて、所有期間や相続の状況によっては、税金をさらに抑えられる特例があります。代表的な3つの特例は、次のとおりです。
| 特例 | 主な対象 | 内容 |
|---|---|---|
| 10年超所有の軽減税率 | 10年超所有したマイホーム | 税率を14.21%に軽減 |
| 相続空き家の3,000万円特例 | 相続した親の家 | 最高3,000万円を控除 |
| 相続税の取得費加算 | 相続税を払った不動産 | 相続税の一部を取得費に加算 |
特例同士には、併用できる組み合わせとできない組み合わせがあるため、それぞれの関係もあわせて確認しましょう。
10年超所有の軽減税率の特例
売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、課税譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に、14.21%の軽減税率が適用されます。通常の長期譲渡所得の税率20.315%と比べて、6%以上低い税率です。
この特例は、3,000万円控除と併用できる点が大きなメリットです。3,000万円を控除してもなお課税譲渡所得が残る場合、その部分に軽減税率がかかるため、売却益が大きいケースほど節税効果が高くなります。所有期間は共有者ごとに判定されるため、持分の取得時期が異なる場合は、それぞれ10年を超えているかをチェックしておくことが大切です。
相続空き家の3,000万円特例
亡くなった親が一人で暮らしていた家を相続し、一定の要件を満たして売却した場合は、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」として、最高3,000万円を控除できます。昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることや、耐震改修または取り壊しを行うことなどが主な要件です。
兄弟で相続して共有名義になった実家を売るケースでも、相続人ごとに適用を受けられます。ただし、令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地を相続した相続人が3人以上いる場合、控除額は1人あたり2,000万円までとなります。適用期限は令和9年12月31日までの売却です（国税庁：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）。
相続税の取得費加算の特例
相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで、納めた相続税のうち一定額を取得費に加算できます。取得費が増えるぶん譲渡所得が小さくなり、結果として譲渡所得税を抑えられる仕組みです。
相続した共有持分を売却した場合も、共有者ごとに適用できます。ただし、相続空き家の3,000万円特例とは併用できず、どちらか一方を選ぶ必要があります。一般的には控除額の大きい空き家特例のほうが有利になりやすいものの、条件によって逆転することもあるため、事前に試算して比較しておくことが大切です。
相続した共有名義の不動産の進め方は、以下の記事で詳しく解説しています。
共有名義の不動産売却後は各自で確定申告が必要
共有名義の不動産を売却した場合は、共有者それぞれが自分の持分について確定申告を行います。代表者1人がまとめて申告することはできないため、共有者全員が期限内に手続きを済ませる必要があります。
売却益が出た場合はもちろん、売却益が出なくても3,000万円控除などの特例を使う場合には申告が必要です。確定申告の概要は、次のとおりです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 申告期間 | 売却した翌年の2月16日〜3月15日 |
| 提出方法 | e-Tax（電子申告）・税務署の窓口・郵送 |
| 主な必要書類 | 確定申告書 譲渡所得の内訳書 売却時・購入時の売買契約書の写し 仲介手数料などの領収書の写し 登記事項証明書 など |
3,000万円控除などの特例を使うときは、追加の書類が求められることもあります。また、売買契約書の原本が1通しかない場合は、共有者それぞれが写しを取って保管しておくと、申告の準備がスムーズです。売却損が出た場合の扱いは、後述の「よくある質問」で解説します。
共有名義の譲渡所得の内訳書を書くときのポイント
譲渡所得の内訳書とは、確定申告書に添付する書類で、売却した不動産の内容や譲渡所得の計算過程を記載するものです。共有名義の場合に単独名義と異なるのは、主に「金額を持分割合で按分して計算すること」と「共有者の情報を記入すること」の2点です。
- 金額は持分割合で按分する：
譲渡価額・取得費・譲渡費用は、不動産全体の金額に自分の持分割合をかけて計算する。売却価格5,000万円・持分2分の1であれば、自分の譲渡価額は2,500万円となる - 共有者の情報を記入する：
売却した不動産の欄に、自分の持分割合とあわせて、ほかの共有者の住所・氏名・持分割合を記入する。共有者が複数いる場合は、全員分を記入する - 確定申告書等作成コーナーを使う：
国税庁の「確定申告書等作成コーナー」では、共有者の人数と持分割合を入力すれば按分計算が自動で行われるため、手計算によるミスを防げる
共有者間で按分の方法や金額がずれていると、税務署から問い合わせを受けるおそれがあります。申告前に、共有者同士で売却価格や費用の金額をすり合わせておきましょう。記入例は、国税庁の譲渡所得の内訳書の記載例で確認できます。
【ケース別】共有名義の不動産売却で注意したい税金のリスク
共有名義の不動産売却では、売却代金の受け取り方や持分の売り方によって、思わぬ税金がかかる場合があります。代表的な3つのケースを見ていきましょう。
売却代金を1人の口座で受け取る場合
共有名義の不動産を売却する際、手続きを簡単にするため、代表者1人の口座に売却代金をまとめて振り込んでもらうケースも見られます。受け取り方自体に問題はありませんが、その後、持分割合に応じて各共有者へ分配しなければ、代表者が他の共有者の取り分を受け取ったとして、贈与とみなされるおそれがあります。
これは夫婦間でも同様です。たとえば妻の口座に全額を振り込んだまま夫の取り分を移していなければ、夫から妻への贈与と判断されかねません。分配した際は振込記録を残し、持分割合どおりに分けたことを説明できるようにしておきましょう。
持分を低額で売却・無償で譲渡する場合
親族間で持分を時価より著しく低い価格で売却した場合、時価との差額は買い手への贈与とみなされ、買い手に贈与税がかかる可能性があります。これを「みなし贈与」（実際には贈与契約がなくても、税法上は贈与があったものとして扱うこと）といいます。また、無償で持分を譲った場合は通常の贈与にあたり、受け取った側に贈与税が課されます。贈与税は、次の式で計算するのが基本です。
贈与税＝（贈与を受けた財産の価額−基礎控除110万円）×税率−控除額
たとえば兄弟から評価額500万円の持分を無償で譲り受けた場合、（500万円−110万円）×20%−25万円＝53万円の贈与税がかかります。
また、個人が法人に対して時価の2分の1未満の価格で不動産を売却した場合は、時価で売ったものとみなして譲渡所得税が課される「みなし譲渡課税」の対象になる点も押さえておきましょう。
夫婦間・親子間で使える贈与税の特例は、以下の記事で紹介しています。
確定申告をしなかった場合
確定申告が必要にもかかわらず期限までに申告しなかった場合、本来の税金に加えて、無申告加算税や延滞税が課されます。税務署の調査を受けてから申告した場合、無申告加算税は納める税額に応じて15〜30%です。自主的に期限後申告をした場合でも、原則として5%の無申告加算税がかかります。
さらに、3,000万円控除などの特例は、確定申告をしなければ適用されません。共有者のうち1人だけが申告を忘れるケースもあるため、売却後は共有者全員で申告の予定を確認し合っておきましょう。
共有名義で売却できないときは持分の売却も選択肢
共有名義の不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。そのため、「売りたい共有者」と「住み続けたい共有者」の意見が合わない場合や、共有者の一人と連絡が取れない場合には、税金の計算以前に売却そのものが進まないことがあります。
こうした場合は、自分の持分だけを売却して共有関係から抜けるという方法があります。共有持分は民法206条により各共有者が自由に処分できる財産とされているため、自分の持分であれば、他の共有者の同意を得ずに売却できます。
一般の不動産会社では共有持分だけの買取に対応していないこともありますが、共有持分専門の買取業者であれば、共有者との関係が複雑なケースでも相談が可能です。持分を売却した場合の税金は、前述の「自分の持分だけを売却した場合」と同じ考え方で計算します。
共有者との話し合いがこじれている場合の対処法は、以下の記事で詳しく解説しています。
共有名義の不動産売却のご相談は持分くんへ
共有名義の不動産売却にかかる税金は、共有者ごとに持分割合で計算し、所有期間や3,000万円控除などの特例も一人ずつ判定されます。確定申告も共有者それぞれが行う必要があり、売却代金の分け方や低額での譲渡によっては贈与税がかかる点にも気をつけなければなりません。
一方で、共有者の同意が得られず、不動産全体の売却が進まないケースもあります。その場合は、自分の持分だけを売却して共有関係から抜けるという選択肢も検討してみましょう。
持分くんは、共有持分の売却・買取に特化したサービスです。相場の根拠を明確に示したうえで査定額を提示しているため、はじめて共有持分を手放す方でも納得して売却を判断できます。共有者が売却に反対している、共有者と連絡が取れない、相続で共有者が増えたといった複雑なケースでも、権利関係の整理からご相談いただけます。共有者に知られずに相談したい場合も秘密厳守で対応しており、お問い合わせフォーム・お電話のいずれからでもご連絡が可能です。
相談・査定はすべて無料です。「全体の売却を待つべきか、持分だけを売却すべきか分からない」という方も、まずはお気軽にご相談ください。
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