共有持分を勝手に売却するとどうなる？リスクと対処法を解説
「他の共有者に相談せず、自分の持分だけを勝手に売却してもよいのだろうか」「勝手に売却したら、不動産や他の共有者との関係はどうなるのか」と感じていないでしょうか。
結論から言うと、共有持分は他の共有者の同意を得なくても、法律上は問題なく売却できます。ただし、何も伝えないまま売却を進めると、他の共有者との関係が悪化したり、思わぬトラブルに発展したりするケースもあります。
この記事では、共有持分を同意なしで売却するとどうなるのか、起こりやすいトラブルから、実際に他の共有者に無断で売却された場合の対処法までをまとめて解説します。
持分くんは、不動産の「共有持分」に特化した買取のプロです。ご自身の持分を手放したい方はもちろん、他の共有者に無断で売却されて困っている方のご相談にも対応していますので、まずは無料相談からご検討ください。
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共有持分を売却するとどうなるのか
共有持分を売却しても、不動産そのものの状態や、他の共有者が持つ持分の割合が変わるわけではありません。変わるのは、「誰が共有者であるか」という名義の部分だけです。
売却の相手が親族なのか買取業者なのかによって、その後の付き合い方は変わってきますが、不動産の権利関係そのものが大きく崩れるわけではないと理解しておけば、必要以上に不安になる必要はありません。ここではまず、売却によって具体的に何が変わるのかを整理していきましょう。
変わるのは共有者の名義だけ
売却によって、これまでの共有者の一人に代わり、買主が新たな共有者として持分移転登記されます。一方で、建物や土地そのものの物理的な状態は、売却の前後で変わりません。
固定資産税評価額や不動産の広さといった基本情報も同様で、誰が権利を持つかという名義の部分だけが更新される、と考えるとイメージしやすいでしょう。
残った共有者の権利は守られる
売却後も、既存の共有者は自らの共有持分に基づいて共有物を使用する権利を有しています。そのため、新しい共有者になったという理由だけで、直ちに強制的な退去を求められるわけではありません。
ただし、共有物の利用状況や共有者間の合意、新しい共有者からの共有物分割請求などによって、その後の利用関係が変わる可能性はあります。
ただし、次章以降で解説するように、新しい共有者との間で交渉やトラブルが生じる可能性はあるため、あらかじめ心づもりをしておくと安心です。
共有持分を同意なしで売却するとどうなるか
共有持分は他の共有者の同意がなくても売却できます。これは、共有持分が民法206条により、各共有者が単独で自由に処分できる財産と定められているためです。以下で詳細を解説します。
持分のみなら同意は不要
自分の持分だけであれば、他の共有者の同意を得ずに売却できます。連絡が取りづらい親族や、関係が悪化した共有者がいる場合でも、単独の判断で手続きを進められる点が特徴です。この仕組みがあるからこそ、次章で紹介するような「知らないうちに売却が進んでいた」というケースも起こり得ます。
不動産全体は全員の同意が必要
一方、共有名義の不動産そのものを売却する場合は、共有者全員の同意が必要になり、一人でも反対すると売却を進められません。「持分のみの売却」と「不動産全体の売却」は、混同されがちですが仕組みが大きく異なるため、両者の違いを次の表で整理しておきましょう。
【自分が持分を売却する場合】の影響と注意点
ここからは、これから自分の持分を売却しようと考えている方に向けて、押さえておきたい2つのポイントを解説します。
買い手が限られ価格が下がりやすい
共有持分だけを購入しても、買主は不動産を自由に活用できません。そのため買い手が限られ、売却相場は不動産全体の市場価格に持分割合を掛けた金額の、おおむね3〜5割程度にとどまるのが実情です。
相場が安くなる詳しい理由や、少しでも高く売る方法を知りたい方は、以下の記事もご覧ください。
事前に一声かけておく
法律上は同意が不要であっても、事前に他の共有者へひと言伝えておくことで、後から「勝手に売られた」と関係が悪化する事態を避けやすくなります。連絡を取りづらい事情がある場合を除き、可能な範囲で一声かけておくと、その後のトラブルを未然に防ぎやすくなるでしょう。
他の共有者に伝えずに売却するとどうなるか
他の共有者に伝えずに持分を売却しても、法律上は問題ありません。ただし、見ず知らずの第三者が新たな共有者として加わることで、残された共有者との間に思わぬ影響が生じることがあります。
伝えるかどうかを判断する材料として、実際にどのような変化が起こり得るのかを確認しておきましょう。以下で詳細を解説します。
残る共有者に新たな共有者が加わる
売却後は、これまでの共有者に代わって、買取業者や第三者が新たな共有者として登記されます。相手が個人であれば話し合いの余地もありますが、買取業者の場合は、収益を目的として他の共有者との交渉や不動産の活用を進めてくることが一般的です。誰が新たな共有者になったのかは、後述する登記事項証明書で確認できます。
事前連絡がないまま進んでしまう
共有持分は他の共有者の同意なく売却できるため、事前に何も伝えずに手続きを進めることも可能です。その場合、残る共有者が、新しい共有者からの連絡や登記事項証明書の確認などによって初めて売却の事実を知るケースもあります。
何も知らされていなかったことへの驚きや不信感が、その後の人間関係に影響する可能性もあります。
残る共有者が使用料請求や交渉を受けることも
新たな共有者からは、残る共有者に対して、持分割合に応じた使用料（家賃相当額）が請求されたり、残りの持分の買取や不動産全体の売却が持ちかけられたりすることがあります。売却後にこうした影響が及ぶ可能性も踏まえたうえで、可能な範囲で事前に共有者へ伝えておくことをおすすめします。
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共有持分の売却で起こりやすいトラブル
共有持分の売却をめぐるトラブルの多くは、金銭面か人間関係のどちらかに起因しています。あらかじめどのようなケースがあるかを知っておくことで、実際に直面した際も落ち着いて対応しやすくなります。主なトラブルは次のとおりです。
- 査定額や売却価格をめぐるすれ違い：根拠が分からず「安すぎるのでは」と不満につながるケース
- 他の共有者との関係悪化：無断売却がきっかけで、その後の話し合いが難しくなるケース
- 新しい共有者との利用ルールの衝突：立ち入りや利用状況の確認をめぐる摩擦
- 共有物分割請求や競売への発展：話し合いが決裂し、裁判所の判断に委ねられるケース
- 悪質な業者とのトラブル：契約を急かす、査定根拠を説明しないなどの対応
いずれのトラブルも、状況を正確に把握し、早めに対応すれば深刻化を防ぎやすいものです。
共有物分割請求の要件や流れ・費用について詳しく知りたい方や、買取業者とのトラブル・悪質業者の見分け方についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。
業者選びの基準について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。
共有持分の売却で共有者との関係に悩んだときはどうすればいいのか
他の共有者との関係に悩んでいる場合は、以下の順に検討するのが基本です。
- 状況の整理｜登記事項証明書で状況を確認する
- 相手との対話｜新しい共有者や専門家に相談する
- 持分の売却による解消｜自分の持分を売却して抜ける方法
焦って結論を出そうとすると、かえって話がこじれやすくなるため、一つずつ整理しながら進めていきましょう。以下で解説します。
登記事項証明書で状況を確認する
まずは法務局で登記事項証明書を取得し、新たな共有者が誰なのか、持分割合がどうなっているのかを正確に把握することが第一歩です。感情的になって相手へ直接連絡する前に、書類上の事実を確認しておくことで、そのあとのやり取りを冷静に進めやすくなります。窓口だけでなく、法務局のオンライン申請サービスを使えば、自宅からでも取得できます。
新しい共有者や専門家に相談する
状況が分かったら、感情的に対立する前に、新たな共有者との話し合いの窓口を持ちましょう。相手が買取業者であれば、担当者を通じて条件を確認できることがほとんどです。対応に迷う場合や、話し合いが難航しそうな場合は、弁護士など専門家に相談する選択肢もあります。
自分の持分を売却して抜ける方法
見知らぬ第三者との共有関係を続けたくない場合は、自分の持分も専門業者に売却し、共有関係そのものから抜けるという方法もあります。他の共有者と直接やり取りをせずに手続きを進められるため、精神的な負担を抑えながら共有関係を解消できます。
話し合いで解決を目指すか、売却して抜けるかに迷ったときは、まず無料相談で状況を伝えてみることをおすすめします。
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共有持分の売却は専門業者に相談を
共有持分は他の共有者の同意なしに売却できるため、ある日突然、見知らぬ第三者が共有者になるケースが起こり得ます。トラブルの多くは権利関係の複雑さや情報不足から生じるため、まずは登記事項証明書などで状況を正確に把握し、早めに専門家へ相談することが大切です。
持分くんは、共有持分の売却・買取に特化したサービスです。他の共有者に無断で売却されて困っている方のご相談はもちろん、これから自分の持分を手放したいという方のご相談にも対応しています。共有持分の扱いに慣れた専門業者だからこそ、権利関係を踏まえたご提案が可能です。より詳しい相場や業者の選び方を知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。
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