共有名義から単独名義に変更する費用は？方法別の内訳と税金
「兄弟で共有している実家を自分の名義にまとめたいけれど、いくらかかるのか見当がつかない」「夫婦の共有名義を一本化したいが、贈与税が心配」と悩んでいないでしょうか。
結論から言うと、共有名義から単独名義に変更する費用は数万円〜数百万円と幅があり、売買・贈与・相続など、どの方法で名義を移すかによって大きく変わります。とくに贈与で持分を譲り受ける場合は、登記費用よりも贈与税の負担が重くなりがちです。
この記事では、方法別の費用の目安と内訳をはじめ、夫婦・親子・兄弟など関係別の注意点、手続きの流れ、費用を抑える方法までを順に解説します。
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共有名義から単独名義に変更する費用の目安
共有名義から単独名義に変更する費用の目安は、数万円〜数百万円程度です。物件の評価額にもよりますが、登録免許税や司法書士報酬といった登記の手続きにかかる費用だけであれば、数万〜数十万円程度に収まるのが一般的です。
一方、贈与で持分を譲り受ける場合は贈与税が加わり、負担が数百万円にのぼることもあります。また、他の共有者から持分を買い取る場合は、これらの費用とは別に買取代金も用意しなければなりません。
このように、単独名義への変更にかかる費用は、名義変更の方法によって大きく変わります。次章で費用・税金の内訳を確認したうえで、その次の章で方法ごとの違いを詳しく解説します。
共有名義から単独名義への変更にかかる費用・税金の内訳
単独名義への変更にかかる費用は、大きく「登記に関する費用」と「税金」の2種類に分けられます。どの項目を誰が負担するのかは方法によって異なるため、項目ごとに整理しておきましょう。主な内訳は以下の通りです。
- 登録免許税：持分を取得する側が負担（すべての方法でかかる）
- 司法書士報酬：登記手続きを依頼した場合に発生
- 不動産取得税：持分を取得する側が負担（売買・贈与などでかかる）
- 贈与税：持分を取得する側が負担（贈与・持分放棄などでかかる）
- 譲渡所得税：持分を手放す側が負担（売買などで利益が出た場合にかかる）
なお、売買契約書に貼る印紙税（契約金額に応じて200円〜）や、住民票・固定資産評価証明書などの書類取得費（1通数百円程度）もかかりますが、いずれも少額です。
以下の説明には「持分放棄」「共有物分割」といった方法名も登場しますが、各方法の仕組みは後ほど解説します。
登録免許税
登録免許税とは、名義変更の登記を申請する際に国へ納める税金です。固定資産税評価額（市区町村が固定資産税を計算するために定めた不動産の評価額）に、取得した持分割合と次の税率を掛けて計算します。
| 登記の原因 | 税率 |
|---|---|
| 売買 | 2%（土地は令和11年3月31日まで1.5%） |
| 贈与・財産分与・持分放棄 | 2% |
| 相続 | 0.4% |
| 共有物分割 | 0.4%（元の持分に相当する部分に限る） |
共有物分割では、もともと持っていた持分割合を超えて取得した部分に2%の税率がかかる点に注意が必要です。税率の詳細は、国税庁の登録免許税の税額表で確認できます。
司法書士報酬
登記の手続きを司法書士に依頼する場合、報酬の相場はおおむね5万〜15万円程度です。報酬は事務所ごとに自由に設定されており、名義変更の方法や物件の数、契約書や協議書の作成まで依頼するかどうかによって金額が変わります。
たとえば、売買契約書や贈与契約書の作成、戸籍の収集などを依頼すると、そのぶん報酬は上乗せされるのが一般的です。依頼する前に見積もりを取り、どこまでの作業が報酬に含まれているのかを確認しておくと、あとから想定外の請求を受ける心配が減ります。
不動産取得税
不動産取得税は、不動産を取得した人に都道府県が課す税金です。税率は原則4%ですが、土地と住宅は令和9年3月31日まで3%に軽減されており、宅地は評価額を2分の1にして計算する特例もあります。
- 売買・贈与：原則として課税される
- 相続：非課税
- 共有物分割：元の持分割合を超えない範囲であれば非課税
中古住宅の場合は、建築年や床面積の要件を満たすと一定額が控除されるため、実際の税額は上記の試算より少なくなることもあります。
また、財産分与による不動産取得税の扱いは、財産分与の内容などによって異なります。
贈与税
贈与税は、無償で財産を受け取った人にかかる税金です。贈与で持分を譲り受けた場合はもちろん、共有者が持分を放棄した場合や、時価より著しく低い価格で持分を買い取った場合も、取得した側に課税されることがあります。
贈与税には年間110万円の基礎控除があり、1年間（1月1日〜12月31日）に受け取った財産の合計が110万円以下であれば、贈与税はかからず申告も必要ありません。110万円を超える場合は、超えた金額に10〜55%の累進税率を掛けて税額を計算します。受け取る財産が大きいほど税率が上がるため、持分の評価額によっては数十万〜数百万円の負担になる場合もあります。夫婦間や親子間で使える非課税の特例については、後ほど「費用を抑える方法」で紹介します。
譲渡所得税
譲渡所得税は、売買で持分を手放した側が、売却によって得た利益（譲渡所得）に対して納める税金です。所得税と住民税を合わせた税率は、売った年の1月1日時点での所有期間によって次のように変わります。
| 区分 | 所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315% |
マイホームを売った際に使える「3,000万円の特別控除」は、配偶者や親子など特別な関係にある人への売却には適用されない点も押さえておきましょう。確定申告の方法など、売却時の税金を詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。
共有名義から単独名義に変更する4つの方法
共有名義を解消して単独名義にする代表的な方法は、「売買」「贈与」「持分放棄」「共有物分割」の4つです。前章で解説した費用や税金は、どの方法を選ぶかによって負担する項目と金額が変わります。なお、離婚時の財産分与と相続時の遺産分割による変更は、次章の関係別の解説で取り上げます。
方法1. 売買で持分を買い取る
他の共有者に代金を支払って持分を取得する、もっとも一般的な方法です。贈与税がかからないため、持分の評価額が大きい場合でも税負担を抑えやすい点がメリットといえます。
一方で、持分の時価に見合った買取資金を用意しなければなりません。親族間の取引では「身内だから安く」と考えがちですが、時価より著しく低い価格で買い取ると、差額分が贈与とみなされて贈与税がかかる可能性があります。適正な価格を把握するためにも、不動産会社の査定などを参考に売買価格を決めておきましょう。
出典：国税庁
方法2. 贈与で持分を譲り受ける
他の共有者から無償で持分を譲り受ける方法です。買取資金を用意する必要がないため、手元資金が少ない場合でも名義をまとめられます。
ただし、受け取った側には贈与税がかかる可能性があり、登録免許税や不動産取得税も発生します。贈与税には年間110万円の基礎控除がありますが、持分の評価額が高い場合は、贈与税だけで数十万〜数百万円の負担になることもあります。
なお、贈与税の税率は贈与者との関係や受贈者の年齢などによって異なります。夫婦間や親子間であれば利用できる特例もあるため、贈与を選ぶ場合は適用要件を事前に確認しておくことが大切です。
方法3. 持分放棄で持分を集約する
共有者の一人が持分を放棄すると、その持分は他の共有者に割合に応じて帰属します（民法255条）。たとえば2人で共有している不動産で一方が持分を放棄すれば、残った一人の単独名義にできます。
持分放棄の意思表示は放棄する側が単独で行えますが、登記の申請は放棄を受ける側と共同で行う必要があります。また、放棄された持分を取得した側には贈与税がかかる場合があり、「無償で集約できる」と考えていると想定外の税負担が生じかねません。
持分放棄の手続きや、売却との違いを詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。
方法4. 共有物分割で持分を取得する
共有者同士の話し合い（協議）で分割方法を決め、共有状態を解消する方法です。単独名義にしたい場合は、一人が不動産全体を取得し、他の共有者にその持分に見合ったお金（代償金）を支払う「代償分割」が中心になります。
土地であれば、分筆（登記上で一つの土地を複数に分ける手続き）を行い、それぞれが分けた土地を単独名義で所有する「現物分割」も選択肢です。この場合は、土地家屋調査士に依頼する測量費や分筆登記の費用が別途かかります。
協議がまとまらない場合に裁判所へ申し立てる共有物分割請求については、以下の記事で詳しく解説しています。
夫婦・親子・兄弟など関係別の費用と注意点
共有者との関係によって、選びやすい方法や使える税金の特例は異なります。自分のケースに当てはめて、どの方法がもっとも負担を抑えられるかを確認していきましょう。
夫婦間で変更する場合
婚姻期間が20年以上の夫婦であれば、居住用不動産の贈与に「配偶者控除」を使える可能性があります。基礎控除110万円とあわせて最高2,110万円まで贈与税がかからないため、夫婦間で持分をまとめる際の有力な選択肢です。
ただし、住宅ローンが残っている場合は、名義を変える前に金融機関の承諾を得る必要があります。無断で名義を変更すると、契約違反として一括返済を求められるおそれもあるため注意しましょう。
夫婦で共有名義にすることのデメリットをあらためて整理したい方は、以下の記事もご覧ください。
離婚に伴い変更する場合
離婚時の財産分与によって名義を変更する場合、夫婦の財産を清算する目的であれば、原則として贈与税や不動産取得税はかかりません（正しい情報はお住まいの都道府県税事務所へお問い合わせください）。一方、登録免許税（固定資産税評価額の2%）は必要になり、分与した側に譲渡所得税がかかる場合もあります。
財産分与を請求できる期間は、2026年4月1日に施行された改正民法により、同日以降に成立した離婚であれば離婚から5年に延長されました（それより前に成立した離婚は2年）。
妻が住み続けるケースや住宅ローンの扱いなど、離婚時の進め方は以下の記事で詳しく解説しています。
親子間で変更する場合
親から子へ贈与で持分を移す場合は、「相続時精算課税制度」を使える可能性があります。
相続時精算課税制度を選択すると、年間110万円の基礎控除に加え、累計2,500万円までの特別控除を利用できます。特別控除を適用した贈与財産は、原則として贈与者の死亡時に相続財産へ加算して相続税を計算します。
また、急いで名義をまとめる必要がなければ、親が亡くなったあとに相続で持分を取得する方法もあります。相続であれば登録免許税は0.4％で、不動産取得税もかからないため、登記や不動産取得税の負担は比較的小さくなります。ただし、相続財産の総額によっては相続税が発生する場合があります。
兄弟間で変更する場合
兄弟間の贈与には、配偶者控除や相続時精算課税のような特例がありません。そのため、贈与で持分を譲り受けると贈与税が高額になりやすく、税負担だけで数十万〜数百万円に達することもあります。
兄弟間で単独名義にまとめる場合は、売買で持分を買い取るか、共有物分割の代償分割を選ぶほうが現実的です。いずれも適正な価格で取引することが前提になるため、査定額などの客観的な根拠をもとに価格を決めると、兄弟間の不公平感も生まれにくくなります。
共有者が死亡した場合
共有者の一人が亡くなると、その持分は相続人に引き継がれます。遺産分割協議で自分がその持分を相続すると決まれば、相続登記によって単独名義にまとめることが可能です。登録免許税は0.4%で済み、不動産取得税もかかりません。
相続登記は、不動産を相続したことを知った日から3年以内の申請が義務づけられています。夫婦や親子で共有していた不動産の共有者が亡くなった場合の具体的な手続きは、以下の記事で詳しく解説しています。
単独名義に変更する手続きの流れと必要書類
単独名義への変更は、不動産の所在地を管轄する法務局で登記を申請することで完了します。申請前には、共有者との合意や書類の準備が欠かせないため、全体の流れと必要書類を確認しておきましょう。
手続きの流れ
単独名義への変更は、一般的に次の流れで進めます。
- 共有者と話し合い、名義変更の方法（売買・贈与など）と条件を決める
- 売買契約書・贈与契約書・協議書などを作成する
- 登記識別情報や印鑑証明書などの必要書類を集める
- 不動産の所在地を管轄する法務局へ登記を申請する
- 登記が完了し、新しい登記識別情報通知を受け取る
書類に不備がなければ、申請から1〜2週間程度で登記が完了するのが一般的です。なお、贈与税がかかる場合や配偶者控除などの特例を使う場合は、贈与を受けた翌年の2月1日〜3月15日に贈与税の申告が必要になります。
出典：国税庁
必要書類
登記の申請には、主に次の書類が必要です。
- 登記原因証明情報（売買契約書・贈与契約書・協議書など、名義が変わる理由を証明する書面）
- 登記識別情報（持分を手放す側が持つ、いわゆる権利証）
- 持分を手放す側の印鑑証明書
- 持分を取得する側の住民票
- 固定資産評価証明書
- 登記申請書
相続による変更では戸籍謄本一式と遺産分割協議書、離婚による変更では離婚の記載がある戸籍謄本と財産分与協議書などが別途必要です。方法によって求められる書類が変わるため、事前に法務局や司法書士に確認しておくと手戻りを防げます。
単独名義への変更費用を抑える2つの方法
税金は法律で計算方法が決まっているため、大幅に削ることは難しいものの、手続きの進め方や特例の使い方次第で負担を軽くできる余地はあります。代表的な2つの方法を紹介します。
登記を自分で申請する
司法書士に依頼せず、自分で登記を申請すれば、報酬分の5万〜15万円程度を節約できます。申請書の様式や記載例は法務局のホームページで公開されており、法務局の手続案内（予約制の相談窓口）を利用することも可能です。
ただし、書類に不備があると補正や取り下げを求められ、手続きが長引くことがあります。持分割合が複雑な場合や、住宅ローンの抵当権が設定されている場合など、権利関係が入り組んでいるケースでは、司法書士に依頼したほうが確実です。
贈与税の非課税枠を活用する
贈与で持分を移す場合は、次のような非課税枠を活用すると、贈与税の負担を大きく減らせる可能性があります。
- 基礎控除（暦年贈与）：1年あたり110万円までは贈与税がかからない。毎年少しずつ持分を移す方法もあるが、そのたびに登記費用がかかる
- 配偶者控除：婚姻期間20年以上の夫婦間で、居住用不動産を贈与する場合に最高2,000万円まで控除できる（同じ配偶者からは一生に一度のみ）
- 相続時精算課税制度：年間110万円の基礎控除に加え、累計2,500万円までの特別控除を利用できる
いずれも要件を満たしているかどうかの判断が必要で、特例によっては申告しなければ適用されません。利用を検討する際は、事前に税理士や税務署へ確認しておきましょう。
共有名義から単独名義への変更が難しい3つのケース
費用や手続きの全体像を把握しても、実際には単独名義への変更が思うように進まないケースがあります。代表的なのが、次の3つのケースです。
住宅ローンが残っている場合
住宅ローンが残っている不動産の名義を変えるには、金融機関の承諾が必要です。多くのローン契約では、無断で名義を変更すると契約違反となり、残債の一括返済を求められるおそれがあります。
とくに夫婦でペアローンや連帯債務を組んでいる場合は、単独名義にするためにローンの借り換えや一本化が必要となり、単独の収入では審査に通らないこともあります。ローンの完済まで名義変更を待たなければならず、その間は共有状態が続いてしまう点が大きな悩みどころです。
共有者の同意を得られない場合
売買・贈与・共有物分割のいずれも、他の共有者の協力がなければ進められません。「持分を手放したくない」「価格に納得できない」と反対されたり、そもそも連絡が取れなかったりすると、話し合いの段階で行き詰まってしまいます。
協議がまとまらない場合は、裁判所に共有物分割請求を申し立てる方法もあります。しかし、解決までに1年以上かかることもあり、弁護士費用などの負担も重くなりがちです。さらに、裁判所の判断によっては競売で売却され、望まない形で決着するリスクもあります。
買取資金を用意できない場合
他の共有者の持分を買い取るには、持分の時価に見合った資金が必要です。持分の評価額が数百万〜数千万円にのぼる場合、すぐに用意するのは簡単ではありません。
資金不足を補おうと贈与に切り替えれば、今度は贈与税の負担が重くのしかかります。兄弟間のように使える特例がない場合は、売買も贈与も現実的ではなく、どちらの方法でも単独名義化に踏み切れないという状況に陥ることもあります。
単独名義にできないときは持分の売却も選択肢
単独名義への変更が難しい場合は、自分の持分だけを売却して、共有関係から抜けるという方法があります。共有持分は民法206条により、各共有者が自由に処分できる財産と定められているため、自分の持分であれば他の共有者の同意を得ずに売却できます。
一般の不動産会社では共有持分だけの買取に対応していないこともありますが、共有持分専門の買取業者であれば、住宅ローンが残っている、共有者と連絡が取れないといった複雑なケースでも相談が可能です。持分を売却した資金を新生活に充てたり、共有者とのやり取りから解放されたりと、精神的な負担も軽くなります。
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共有名義から単独名義に変更する費用は、売買・贈与・財産分与・相続といった方法によって、数万円〜数百万円と大きく変わります。とくに贈与による変更は贈与税の負担が重くなりやすいため、夫婦間の配偶者控除や親子間の相続時精算課税など、使える特例がないかを事前に確認しておくことが大切です。
一方で、住宅ローンが残っている、共有者の同意が得られない、買取資金を用意できないといった理由から、単独名義への変更が難しいケースもあります。その場合は、自分の持分だけを売却して共有関係から抜けるという選択肢も検討してみましょう。
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