共有名義の不動産、離婚したらどうするべき？売却と解消法
「離婚することになったが、自宅が夫婦の共有名義のままになっている」「名義変更や売却をどう進めればいいのか分からない」と悩んでいないでしょうか。
結論から言うと、共有名義の不動産は離婚によって自動的に名義が変わるわけではなく、財産分与の一環として、売却や名義変更などの手続きを自分たちで進める必要があります。
この記事では、共有名義のまま放置するリスクから、離婚時に取れる解消方法、住宅ローンが残っている場合の注意点、妻・夫それぞれが住み続けるケース別の進め方までをまとめて解説します。
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離婚時に共有名義の不動産はどうなるのか
離婚が成立しても共有名義の不動産の名義が自動的に変わることはなく、共有名義のままの状態が続きます。共有名義の不動産は財産分与の対象となるため、どちらが取得するのか、それとも売却して代金を分けるのかを、当事者間で話し合って決める必要があります。
話し合いがまとまらないまま放置してしまうと、次章で解説するようなリスクが少しずつ大きくなっていくため、離婚が成立した時点で早めに方針を固めておくことが大切です。
共有持分・共有名義という制度そのものについてより詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。
離婚後に共有名義のまま放置する3つのリスク
結論から言うと、共有名義のまま放置すると、不動産の活用がしづらくなるだけでなく、時間の経過とともに解消そのものが難しくなっていきます。離婚後は相手との関係性が変化していくため、放置する期間が長引くほど、次のようなリスクが大きくなっていく点に注意が必要です。
リスク1. 不動産の売却や活用がしづらくなる
共有名義の不動産全体を売却するには原則として共有者全員の同意が必要です。また、賃貸などの活用についても、内容によって他の共有者との合意や持分割合に応じた決定が必要になるため、一人の判断だけで自由に活用できるとは限りません。
将来、住み替えのために売却したい、あるいは使っていない実家を賃貸に出したいと思っても、連絡すら取れずに身動きが取れなくなるケースは少なくありません。結果として、活用できないまま固定資産税だけを払い続けることにもなりかねません。
リスク2. 将来の相続で権利関係がさらに複雑になる
共有名義を放置したまま元配偶者が亡くなると、その持分は元配偶者の相続人（再婚相手や子どもなど）に引き継がれます。結果として、面識のない相手と不動産を共有する事態になりかねません。
相続人が複数いる場合は、共有者の数がさらに増えることもあり、意思決定はいっそう難しくなります。
すでに共有者の一人に相続が発生している場合の進め方を詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。
リスク3. 固定資産税や維持費の負担で揉める可能性がある
共有名義の不動産では、固定資産税の納税通知が共有者の代表者一人にまとめて送られる仕組みになっているため、離婚後は「なぜ自分だけが払っているのか」といった負担割合をめぐるトラブルが起きやすくなります。
共有不動産の固定資産税については、共有者全員が連帯して納税義務を負い、一般的には代表者に納税通知書が送付されます。一方、共有者同士の内部的な負担や修繕費などの管理費用については、持分割合に応じて負担するのが基本です。
固定資産税の負担割合について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。
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共有名義であること自体の一般的なデメリットは、以下の記事で詳しく解説しています。
離婚時に共有名義を解消する3つの方法
離婚時に共有名義を解消する方法は、主に次の3つです。
| 方法 | 相手の同意 | 特徴 |
|---|---|---|
| 売却して財産分与する | 必要（不動産全体） | 権利関係をもっともシンプルに解消できる |
| 一方が住み続け名義を変更する | 必要 | 住まいを維持できるが資金力が必要になる |
| 自分の持分だけを売却する | 不要 | 相手の協力が得られなくても進められる |
それぞれ相手の同意が必要かどうかや、かかる費用が異なるため、自分たちの状況に合った方法を選ぶことが大切です。それぞれの方法について、以下で詳しく解説します。
方法1. 不動産を売却して財産分与する
不動産を売却して現金化し、その代金を財産分与として分け合う方法です。共有名義の状態を残さずに解消できるため、権利関係をもっともシンプルに整理できる方法といえます。
売却には共有者全員の同意が必要になりますが、話し合いがまとまれば、住宅ローンの完済や新生活の資金にも充てられ、離婚後に相手と関わり続ける必要もなくなります。
売却の具体的な流れや相場をより詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。
方法2. 一方が住み続け名義を変更する
どちらか一方がそのまま住み続け、相手の持分を買い取る形で単独名義に変更する方法です。子どもの学区を変えたくない場合など、住み慣れた家に残りたいときに選ばれる方法です。住宅ローンが残っていない場合は、相手の持分を買い取るためのまとまった資金を用意できれば手続きを進められます。一方、住宅ローンが残っている場合は、借り換えの審査が必要になることもあります。資金の準備が難しい場合は、他の方法とあわせて検討するとよいでしょう。
詳しい手続きや費用を知りたい方は、以下の記事もご覧ください。
方法3. 自分の持分だけを売却する
相手の同意や協力が得られない場合でも、自分の持分だけであれば単独で売却できます。話し合いが平行線をたどっているときや、一刻も早く関係を清算したいときに有効な方法で、相手に知らせないまま手続きを進めることも可能です。
持分だけを売却した場合に共有者や不動産がどうなるかを詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。
信頼できる買取業者の選び方を詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。
離婚後に共有名義の不動産に残る住宅ローンの注意点
住宅ローンが残っている共有名義の不動産では、名義や返済の形態によって離婚後に想定外のリスクが生じることがあります。
ローンの契約内容は、不動産の名義とは別に確認しておく必要があります。売却や名義変更の方針を決める前に、まずは金銭消費貸借契約書（住宅ローンの契約内容を定めた書面）を確認し、次のような点に注意しておきましょう。
注意点1. 名義人の返済滞納で住まいを失うリスクがある
ローンの名義人ではない側が住み続ける場合、名義人が返済を滞納すると、金融機関の手続きによって不動産が競売にかけられる可能性があります。住み続けている側が住む場所を失うリスクにも注意が必要です。
名義人が今後も定期的に返済を続けられるかどうかは、住み続ける側にとって死活問題になります。そのため、離婚時にあらかじめ収入状況や返済計画について取り決めをしておくことが欠かせません。口座引き落としの状況を定期的に確認できる体制を整えておくと、万一の滞納にも早めに気づけます。
注意点2. 連帯保証・連帯債務が残るリスクがある
ペアローンや連帯保証・連帯債務で契約している場合、離婚して家計が別になったあとも、相手の返済状況が自分の信用情報や返済義務に影響を及ぼし続けます。
夫婦それぞれが別々にローンを契約する「ペアローン」、1本のローンを夫婦で共同返済する「連帯債務」、一方の返済を他方が保証する「連帯保証」のいずれの形態でも、相手が返済を滞納すれば、金融機関から自分に一括での返済を求められることがあります。これらは離婚したという事実だけでは解消されず、金融機関の承諾を得たうえで契約を見直す必要があることも覚えておきましょう。
注意点3. 借り換え・一本化が審査に通らないリスクがある
単独名義への借り換えやペアローンの一本化を希望しても、単独の収入では金融機関の審査に通らない場合があります。審査が通らないと、離婚後もいつまでも共有名義のローンが残り続けてしまうため、早めに複数の金融機関へ相談し、可能性を確認しておくとよいでしょう。
借り換え先が見つからない場合は、不動産そのものを売却して残債を精算する方法も選択肢に入れておくと、話し合いがスムーズに進みやすくなります。
【ケース別】離婚後の共有名義の進め方
結論から言うと、離婚後にどちらが家に住み続けるかによって、注意すべきポイントが変わります。ここまで解説してきたリスクや解消方法、住宅ローンの注意点を踏まえたうえで、代表的な2つのケースについて、それぞれの進め方を確認していきましょう。
妻が家に住み続ける場合
住宅ローンの名義が夫のみになっているケースでは、離婚後も夫が返済を続けられるかどうかが最大の懸念点になります。夫の転職や再婚などで返済が滞れば、住み続けている妻子が住まいを失うおそれもあるため、名義変更や借り換えによって、実際に住んでいる側の名義に近づけておくことが望ましいでしょう。養育費と住宅ローンの負担をどう分担するかも、あわせて取り決めておくとトラブルを防ぎやすくなります。
夫が家に住み続ける場合
このケースでは、妻が持つ持分の扱いや、妻がローンの連帯保証人になっている場合の整理が論点になります。持分をそのままにしておくと、将来夫が売却や活用をしたいときに妻の同意が必要になるなど、トラブルにつながりやすいため、買い取りなどの形で早めに整理しておくと安心です。
どちらのケースでも、見知らぬ相手と共有関係を続けたくない、関わりを断ちたいという場合は、自分の持分を放棄するという選択肢もあります。
共有名義の離婚に関するよくある質問3選
ここまで、離婚時に共有名義の不動産をどうすべきかを、放置するリスクから解消方法、住宅ローンの注意点まで解説してきました。最後に、読者から特によく寄せられる質問にまとめてお答えします。
Q1. 財産分与はいつまで請求できるのか
財産分与には期間制限があり、2026年4月1日以降に離婚した場合は、離婚から5年を経過すると、原則として家庭裁判所に財産分与の申立てができなくなります。なお、2026年3月31日以前に離婚した場合は、従来どおり離婚から2年が期間の目安となります。
共有名義の不動産についても、期限が近づいてから慌てることのないよう、早めに方針を決めておくことが大切です。相手と連絡を取りづらい場合や話し合いが進まない場合は、早めに弁護士などの専門家へ相談するとよいでしょう。
Q2. 名義変更をしないとどうなるのか
名義変更をしなくても罰則はありませんが、放置する期間が長引くほど、売却や活用がしづらくなったり、相続によって権利関係がさらに複雑になったりするリスクが大きくなります。特に元配偶者と連絡が取りづらくなってからでは、名義変更に必要な同意を得ることすら難しくなります。「いつかやろう」と先延ばしにせず、離婚が成立したタイミングで方針を決め、早めの対応を心がけることが、結果的に負担を減らすことにつながります。
Q3. 財産分与で贈与税がかかることはあるか
財産分与として相当な範囲であれば、原則として贈与税はかかりません。ただし、社会通念上相当な範囲を超えて高額な財産を渡した場合や、離婚が税金逃れの手段と認められる場合は、贈与とみなされて課税対象になることがあるため注意が必要です。判断に迷う場合は、税理士に相談してから財産分与の内容を確定させると安心です。売却時にかかる税金について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。
離婚による共有名義の解消を急ぐなら持分の売却も検討を
共有名義の不動産は、離婚が成立しても自動的に解消されるわけではなく、放置すると相続などによってさらに権利関係が複雑になる可能性があります。解消方法には、売却して財産分与する、一方が住み続けて名義を変更する、自分の持分だけを売却するといった選択肢があり、住宅ローンの状況によって取るべき対応も変わってきます。
相手との話し合いが思うように進まない場合でも、自分の持分だけであれば、相手の同意や協力を得られなくても専門業者に売却することが可能です。持分くんは共有持分の売却・買取に特化したサービスであり、共有名義のままの状態でも査定やご相談に対応しています。買取業者とのトラブルが不安な方は、以下の記事もあわせてご覧ください。
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